章进伍、陈玉森、林联丰、张英豪等4名委员：：

你们提出的《关于制定我县物业标准和加强物业行业监管的建议》（提案编号59号）收悉，现答复如下：

首先，感谢你们的提案，提出很好的建议。你们的建议对改进物业管理工作具有很好的参考价值和指导意义。提案对我县物业管理工作中存在的问题指的非常准确，这些问题也是制约物业管理水平和物业服务质量提升的关键性问题，你们建设性建议，也很有针对性，是我们下一步努力方向，我们相关部门将采纳合理建议，以群众利益为重，树立“小物业，大民生”观念，靠前管理，防患未然，共同维护我县和谐稳定的局面，促进我县房地产（含物业）市场有序、健康、可持续发展。

关于你们提出我县目前物业管理的存在四个方面的问题确实存在，也是小区业主和社会反映比较强烈问题，同时这些问题如没有解决也将引发社会矛盾，影响社会和谐稳定，所提的问题也正是我们近几年一直想彻底解决的问题，并通过努力也做了一些工作，结合你们四个方面建议，就下一步如何加强物业行业监管工作答复如下。

一、关于小区物业费的收费标准管理

根据《福建省发展和改革委员会 福建省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理有关问题的通知》（闽发改服价（〔2019〕331号）落实。新建住宅的具体物业服务收费标准由开发建设单位与物业服务企业根据市场服务的市场成本核算物业收费标准在物业服务合同中约定。前期物业服务合同期满但未成立业主大会的，如服务内容和收费标准不变，由物业服务企业在合同期满前一个月在物业服务区域内进行公示，合同期届满后，物业服务企业依旧提供不低于原服务标准的，若无专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主的二分之一提出异议的，可继续适用原服务内容和收费标准。若调整收费标准，须经专有部分占建筑物总面积过三分之二的业主且占总人数过三分之二的业主的二分之一业主同意后公布执行。

实行市场调节价的物业服务收费，未产生业主委员会的，采取包干制形式，由开发建设单位或物业服务企业与物业买受人就服务内容和收费标准在物业服务合同中约定；已产生业主委员会的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由业主委员会代表业主与物业服务企业就服务内容、服务标准和收费标准在物业服务合同中约定。

之前，前期物业收费主要根据2016年《三明市物业服务收费实施办法（试行）》，同时制定普通住宅前期物业服务等级指导性收费标准。分多次住宅（无电梯）和电梯住宅一级至五级（最高为一级每月每平方米1.7元至1.9元，最低为每月每平方米五级0.6至0.8元）不等，非普通住宅（指住宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。例如别墅、花园洋房和高端公寓等）、商业店铺物业费比较普通住宅物业费高，如源昌誉景台8.9号共38套为非普通住宅类（别墅）达每月每平方米2.8元。前期物业企业没继续运营，由业委会与聘用新的物业服务企业再根据市场调节价进行合同约定，一般物业收费低的小区基本保持不变，物业收费高的适当调整如龙腾广场住宅区。

二、关于住建主管部门加强物业收费备案审批管理，不能走过场，而是要严格审核服务项目与收费标准是否合理，特别是同服务不同收费的双标、多标的楼盘，要严格把关问题。

1.我局对前期物业的合同进行备案，严格审核服务项目与收费标准。建设单位在物业招标时就提前进行监管，要求物业投标单位必须提供物业相关人员组成、物业服务收费构成情况。物业收费必须提供成本核算，物业成本核算包括物业成本费用、税费及适当的利润。物业成本费用包括物业服务的人员工资、医社保、绿化养护费用、清洁卫生费用、公众责任保险费用、固定资产折旧费、管理服务费用等。物业的收费标准能与提供的物业服务相适应。

2.加强和规范物业服务企业运营监管。我县的物业管理从无到有，小区物业管理起步晚，存在着物业服务企业服务等级低，物业服务企业队伍素质偏低，管理人才缺乏，依法管理意识淡薄，存在着部份物业服务企业不履行收支公开，退出小区管理不履行移接交手续，不退出业主预交保证金、公共能耗分摊、电梯维保、二次供水等费用，侵犯业主权益，引发业委会、业主与物业服务企业之间的矛盾，一定程度影响社会稳定和和谐。

下一步作为物业主管部门拟做好以下工作。一是建立政府主管和执法部门与物业公司、业主委员会三方的联动机制，有效处置小区内的各种违法违规行为；二是鼓励品牌和有实力物业服务企业进驻大田，把他们管理先进经验和优质服务带进来，提升小区物业管理水平；三是拟成立大田县物业管理行业协会，构建同行业之间管理经验交流与合作平台，发挥行业自律，同时架起企业与政府之间联系的桥梁；四是拟开发使用智慧物业管理系统，提升政府的服务能力，拓展企业竞争领域，融合民主监督功能，实现开发商、社区居委会、业主委员会、物业服务企业与主管部门互联互通，同时将小区前期服务代收费用纳入系统管理；五是落实物业服务企业信用评价体系建设，根据2023年7月1日实施的《福建省物业服务企业信用综合评价办法》，把物业服务企业在经营管理过程中经营管理服务纳入信用评价体系，对于违规经营，服务不到位，业主反映问题多物业服务企业列入非信用企业，不能参加小区物业服务招投标，在规定时间内不整改或整改不到位责成其退出物业管理服务。

3.加强宣传增强业主物业管理参与意识。我们很多商品房是由农村进城务工人员购买，业主对接受物业管理和服务缴费意识淡薄，不愿花钱买服务，致使部份小区收费率低，物业服务企业无法正常运行；部份小区物业服务收费标准偏低，如锦绣福田每平方米0.68元，文化广场住宅高层每平方米0.75元，仍然执行11年前物业收费，致使服务标准无法提高，对此我们下一步要充分利用电视、网络、板报、宣传手册等多种形式，广泛深入宣传《中华人民共和国民法典》《福建省物业管理条例》等法律法规，正确导向业主、业主委员会、物业服务企业权利与义务关系，引导业主物业服务与消费理念，提高物业管理参与意识，共同维护小区和谐安定的局面。

领导署名：刘传贵

联 系 人：岳  中

联系电话：7222363

                         大田县住房和城乡建设局        

                                    2023年8月9日