均溪镇人民政府，县直有关单位：

为加快大田县香山北路建设项目的实施，积极稳妥推进国有土地上房屋征收补偿安置工作，本着维护大田县香山北路建设项目（以下简称项目）范围内房屋征收当事人的合法权益，遵循“依法依规、以人为本、公平公开、和谐稳妥”的原则，根据《中华人民共和国城乡规划法》（中华人民共和国主席令第74号）、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、《福建省实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉办法》（省政府令第138号）和《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）等相关法律法规及文件精神，结合现状和大田实际情况，制定本方案。

一、征收项目及各方主体

（一）房屋征收项目：大田县香山北路建设项目

（二）房屋征收主体：大田县人民政府

（三）房屋征收部门：大田县住房和城乡规划建设局

（四）征收实施单位：三明市日越新房屋征收服务有限公司

（五）被 征 收 人：征收范围内被征收房屋所有权人

（六）项目建设单位：福建兴田城市建设投资有限责任公司

二、房屋征收范围

大田县香山北路建设项目房屋征收范围，具体以批准的规划红线图为准。

三、房屋面积认定办法

（一）合法产权房屋建筑面积的认定原则上以房屋所有权证记载建筑面积为准。

（二）未登记房屋建筑面积的认定，根据《中华人民共和国城乡规划法》和《中华人民共和国土地管理法》等法律法规和有关文件规定视以下不同情况区别对待。

1.1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前，新建、改建、扩建的房屋，经国土、住建等有权机关认定后，视同合法产权面积给予补偿安置。

2.1990年4月1日至2008年1月1日，即《中华人民共和国城市规划法》实施期间，未经有权机关批准的新建、改建、扩建建筑物以及超过批准期限的临时建筑不予产权调换，但结合本地实际，在协商期限内签订补偿协议的，地上建筑物按现行市场重置成本法评估价的80%给予补助。

3.2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，未经有权机关批准的新建、改建、扩建建筑物以及超过批准期限的临时建筑不予产权调换，但结合本地实际，在协商期限内签订补偿协议的，地上建筑物按现行市场重置成本法评估价的80%给予补助。但超过协商期限，不予补助，按违章建筑认定执行。

四、企事业单位房屋征收补偿安置办法及相关规定

企事业单位房屋征收原则上采取货币补偿方式，原则上由取得备案、并同时具备相应资质等级的房地产价格、资产评估机构对企事业单位的土地、房屋及机械设备搬迁等进行评估，以评估的结果作为参考依据进行货币补偿。实行产权调换的，由评估机构按市场价格对被征收房屋及用于产权调换的房屋进行双评估，根据其结果进行补差结算;征收空地及附属物等用地一律按货币补偿，不作产权调换。

（一）土地及房屋补偿

1.土地使用权证、房屋产权证齐全的，以产权证记载面积为依据，分别评估土地和房屋的价值。

2.有土地使用权证，没有房屋产权证的，其房屋建筑面积按规划条件函或规划选址意见书所规定的容积率测算面积，认定产权予以评估。

3.有房屋产权证，没有土地使用权证的，其土地使用权面积的认定，由国土部门进行实地测量，按宅基地面积规定及土地来源认定土地使用权面积予以评估。

4.有县级人民政府用地批文或规划部门审批资料的，按政府批文批准面积和规划部门确定的容积率测算建筑面积，认定土地和产权面积予以评估。

5.既没有土地使用权证、房屋产权证，也没有经过有权机关审批的，按本方案的第三条认定办法执行。

（二）机械设备处置

机械设备由被征收企业自行处置，不另行补偿，由征收部门予以搬迁补助。

（三）停产停业补助标准

停产停业损失补偿标准，有合法、有效的相关生产经营行政许可证照，且行政许可证照上载明的住所（营业场所）为被征收房屋；已办理税务登记并具有纳税凭证，被征收房屋为非住宅且经营用途和土地登记或批准用途一致，根据经营者近3年平均净利润确定，不足3年的以全部生产经营期间平均利润确定，净利润根据税务部门出具的税后利润证明材料确定。实行产权调换的，被征收人停产停业损失补偿期限按照实际停产停业期限计算；实行货币补偿的，被征收人停产停业损失补偿期限按照6个月计算。如仅征收部分房屋，按征收建筑面积占被征收人全部房屋面积的比例测算停产停业损失补偿。

（四）附属构筑物不作产权调换（附属物是指附属于房屋的户外厕所、简易杂物间、畜栏等建筑物和构筑物）。附属物及其他设施补偿可以经依法评估、集体研究确定后进行补偿或协商补偿。

（五）被征收单位的二次装修产值及附属设施补偿，被征收人可以经依法评估、集体研究确定后进行补偿或协商补偿。

（六）被征收企事业单位原有的水表、电表、电话（宽带）、有线电视等迁移费实行一次性包干补助2000元，有关手续由被征收人自行办理。

（七）搬迁费

实行货币补偿或现房产权调换的，标准按合法房屋产权建筑面积给予10元/㎡的一次搬迁费；实行期房产权调换的按合法房屋产权建筑面积给予10元/㎡的二次搬迁费（含回迁）。

（八）临时安置费

实行货币补偿或现房产权调换的，支付6个月的临时安置费，标准按合法房屋产权建筑面积基数发给8元/㎡/月；实行期房产权调换的，过渡期限自搬迁之日起开始计算，支付至通知回迁之日止。

五、个人房屋征收补偿安置办法及相关规定

个人房屋补偿安置采取产权调换和货币补偿两种方式，由被征收人任选其一。征收其它空地和附属物用地的一律按货币补偿，不作产权调换。

（一）实行货币补偿的，原则上由取得备案、并同时具备相应资质等级的房地产价格评估机构对其土地及房屋等进行评估，以评估的结果作为参考依据进行货币补偿。

1.土地及房屋补偿

（1）土地使用权证、房屋产权证齐全的，以产权证记载面积为依据，分别评估土地和房屋的价值。

（2）有土地使用权证，没有房屋产权证的，其房屋建筑面积按规划条件函或规划选址意见书所规定的容积率测算面积，认定产权予以评估。

（3）有房屋产权证，没有土地使用权证的，其土地使用权面积的认定，由国土部门进行实地测量，按宅基地面积规定及土地来源认定土地使用权面积予以评估。

（4）有县级人民政府用地批文或规划部门审批资料的，按政府批文批准面积和规划部门确定的容积率测算建筑面积，认定土地和产权面积予以评估。

（5）既没有土地使用权证、房屋产权证，也没有经过有权机关审批的，按本方案的第三条认定办法执行。

（二）实行产权调换的，被征收房屋和回迁安置房均以货币量化形式进行结算。

1.以房屋权属证书记载的有效面积为基数，按照“统一规划、统一设计、就近迁高、征一补一”的原则予以安置。“征一补一”的原则是指：按被征收房屋合法建筑面积实行等面积同等性质（以土地使用权和房屋所有权登记为准）房屋产权调换，包含公摊面积的新旧房屋不补差价，公摊面积严格按国家有关规定测定；该房屋合法建筑面积所对应的国有土地使用面积增减不再单独核算补偿。

2.用于产权调换的住房户型，应充分考虑大多数被征收人意愿，并在项目开发规划设计条件和土地出让招拍挂方案上予以明确，由建设单位按规划和土地出让招拍挂方案统一设计，产权调换的房屋，应当符合国家和福建省的房屋设计标准，水、电等配套设施齐全，经竣工验收合格后方可交付使用。

3.安置房价格的计算办法，被征收人所调换的安置房，与原房屋产权面积相等部分的建筑面积不补差价（含公摊面积），因户型或结构原因调换安置房面积超过原房屋产权建筑面积10㎡以内（含10 ㎡）的部分，按1500 元/㎡结算；调换安置房建筑面积超过原房屋产权建筑面积10 ㎡-20㎡（含20 ㎡）的部分，按2000 元/㎡结算；超过20 ㎡以上部分按安置本楼幢商品房销售价结算。

（三）附属构筑物不作产权调换（附属物是指附属于房屋的户外厕所、简易杂物间、畜栏等建筑物和构筑物）。附属物及其他设施补偿可以经依法评估、集体研究确定后进行补偿或协商补偿。

（四）被征收房屋的二次装修产值及附属设施补偿，被征收人可以经依法评估、集体研究确定后进行补偿或协商补偿。

（五）被征收人原有的水表、电表、电话（宽带）、有线电视、等迁移费实行一次性包干补助每户2000元，有关手续由被征收人自行办理。

（六）搬迁费

实行货币补偿或现房产权调换的，标准按合法房屋产权建筑面积给予10元/㎡的一次搬迁费；实行期房产权调换的按合法房屋产权建筑面积给予10元/㎡的二次搬迁费（含回迁）。

（七）临时安置费

实行货币补偿或现房产权调换的，支付6个月的临时安置费，标准按合法房屋产权建筑面积基数发给8元/㎡/月；实行期房产权调换的，过渡期限不得超过3年，过渡期限自搬迁之日起开始计算，逾期安置的，房屋征收部门应当从逾期之月起对自行过渡的被征收人支付双倍临时安置费，支付至通知回迁之日止。

六、店面营业性用房补偿安置标准

属店面营业性用房的，应同时符合土地使用权证为商业用地和房屋产权证记载为商业用途的要求。

（一）拥有经建设规划主管部门批准将住宅用房改为店面营业性用房，且照章缴纳各种税费及持有工商营业执照的，可予以安置店面营业性用房。所安置的店面营业性用房与原店面营业性用房按双向评估方式结算补差。原店面营业性用房不要求安置的，由房屋征收部门按被征收人店面营业性用房评估价格进行协商补偿。

（二）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以前，未经有权机关批准将住宅用房改为店面营业性用房，执有相关证照持续使用并缴交相关税费至征收公告发布之日的，可予以安置店面营业性用房。补偿安置办法按本条第一款执行。

（三）1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》实施以后，未经有关部门批准擅自将住宅用房改为经营性店面的，参照《三明市区房屋拆迁管理办法》（明政文〔2009〕209号）文件精神，可在按原使用性质补偿的基础上，按下列标准再予适当补助：

1.1990年4月1日至1994年12月8日期间取得工商营业执照，拆迁时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×50%。

2.1994年12月9日至2002年11月30日期间取得工商营业执照，拆迁时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×30%。

3.2002年12月1日至2008年1月1日，即《中华人民共和国城乡规划法》实施前取得工商营业执照，征收时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×20%。

4.2008年1月2日至2016年9月5日期间取得工商营业执照，征收时实际经营并依法纳税的，补偿金额=经营面积×（假设认定为营业性用房的市场评估单价－按住宅用途的补偿单价）×10%。

经营面积以工商管理部门档案登记的面积为准，工商管理部门档案未登记经营面积的，根据一层沿街第一自然间实际用于经营的建筑面积（不含卫生间、厨房和楼梯间），以实际丈量的面积为准。

七、企事业单位、个人房屋征收补偿款结算办法

（一）货币补偿结算办法

被征收单位及个人与房屋征收部门签订《房屋征收补偿安置协议书》作为房屋征收补偿的依据，并交验《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》及其它有效的产权证件，在10个工作日内由房屋征收部门支付总补偿款的50％，余款在规定期限内搬迁腾房、移交房屋钥匙、经验收合格后，在10个工作日内付清。

（二）产权调换结算办法

实行产权调换的被征收人，其土地和房屋等总补偿款直接对抵安置房购房款。对抵结算后剩有补偿款在10个工作日内由房屋征收部门支付剩余补偿款的50％，余款在规定期限内搬迁腾房、移交房屋钥匙、经验收合格后，在10个工作日内付清；需要缴纳购房款的，由被征收人在接到征收部门交房通知30日内缴清。

八、奖励办法

为鼓励被征收人尽早签订协议和搬迁，加快工程实施进程，可以参照我县其他相关项目建设指挥部的做法给予货币奖励。具体奖励方案由项目建设指挥部研究制定后实施。

九、搬迁程序

（一）由征收工作人员将房屋的基本情况交由被征收人核对，核对无误后，由双方共同确认。

（二）被征收人在签订协议时，应携带《土地使用权证》、《房屋所有权证》、单位及个人相关身份证明、土地出让金缴款证明等有关证件资料原件和复印件；协议签订后，土地使用权证和房屋所有权证由征收部门收回，统一交由有关部门注销。

（三）被征收人在搬迁时应缴清水、电、闭路电视、电话、网络等费用，并提供单据给征收部门，由征收部门交由有关部门统一拆除有关设施。

（四）被征收人应当在规定的搬迁期限内搬迁完毕，搬迁时应将原房屋完整无损地移交给征收部门，并办理房屋交接手续。擅自拆除房屋及设施的，按规定扣罚相应款项。

（五）产权调换安置房的产权证由征收部门在安置房竣工交付使用6个月提供，其办证费用属产权调换与被征收房屋建筑面积相等的部分，由征收部门承担，超过被征收房屋建筑面积的部分，其办证费用由被征收人承担。

十、征收补偿争议处理办法

在征收实施过程中，征收当事人双方在征收补偿方案确定的签约期限内经多次协商仍达不成补偿协议的，或者被征房屋所有权人不明确的，按《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定，由房屋征收部门报请县人民政府依照条例的规定，按照本方案作出补偿决定，并在房屋征收范围内予以公告。被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议，也可以依法提起行政诉讼。

被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内又不搬迁的，由县人民政府依法申请人民法院强制执行。

十一、保障与监督

（一）坚持“尊重历史、依法实施、按程序推进、人性化操作”的原则，政府及房屋征收部门的工作人员在房屋征收与补偿工作中应认真履行职责，主动接受纪检、监察机关和被征收人的监督。

（二）采取暴力威胁等方法阻碍依法进行的房屋征收与补偿工作，构成违反治安管理行为的，依法给予治安处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

（三）纪检监察部门设立举报电话对房屋征收过程中的举报信息进行调查、核实、查处。

（四）审计机关应当加强对征收补偿费用的管理和使用情况的监督。

十二、其他

（一）大田县香山北路及沿线周边地块开发建设项目国有土地上房屋征收按照本方案实施。

（二）本方案由大田县住房和城乡规划建设局负责解释。

（三）大田县香山北路建设项目指挥部受征收部门大田县住房和城乡规划建设局委托，具体负责与被征收人签订补偿协议。

（四）本方案自印发之日起实施。未尽事宜，按国务院、省、市有关规定另行制定相关政策。

 

 

 

大田县人民政府办公室

 

2016年12月1日

（此件主动公开）

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

抄送：县委办、人大办、政协办。

大田县人民政府办公室 2016年12月1日印发